学区房热卖遭疯抢，上海、深圳齐岀手楼市新规

再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育。最能体现家长们教育竞赛的方式，一种是教育支出，另一种就是学区房。

“1月14日，深圳一则老破小学区均价刷新到32万元/㎡”， “12月30日，北京海淀某学区房一夜暴涨40万元”、“12月末，上海学区房三天暴涨100万元

学区房价格没有天花板？

近日，一则北京海淀学区房“一夜暴涨40万”的消息备受各方关注，事后证明这虽只是个案，但房地产销售中介消息显示，北京学区房的确有小幅涨价趋势，相比一年前涨幅在5%左右。

据报道，上海也有总价400多万的学区房在半个月内涨价40万的案例出现。上海楼市在2020年年底“暖冬”行情燥热，市场升温明显。近两个月，上海的新房市场，出现了31个盘售罄、认筹率超过500%的现象，其中就包括13个“千人摇”楼盘。人气最足的一个项目，出现了13个人抢一套房的热闹场景，而这个项目（首套）验资就得700万元，买二套房验资甚至要1300万元。

有购房客表示，其关注的前滩学区房，在一个月内跳涨了200万元。

有中介称经过七八个月的消化，其所在片区的好房子基本都没了。“现在我们店里挂的房源，基本上只剩老破小和一些‘边角料’了。”

有机构统计，2020年上海的优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过20%。

此前，不少深圳打工人的朋友圈都被这样一条成交信息刷屏了：2021年1月14日，深圳福田百花片区的一套44平米房子卖出了1420万元的天价，均价高达32万元/㎡，创下了深圳学区房的单价交易纪录。

看到这条消息的深圳打工人们集体沸腾了，他们忍不住拿出计算器算了下，以人均2万元/月的收入水平计算，再努力个64年，就能成功拿下一套深圳学区房了。

事实上，上海学区房从2020年新政实施以来，变化非常明显。学区房小区从成交数量和价格来看，均呈现快速上涨状态。

北上广深一线城市的学区房带动二手房量价齐升，是这一轮房价上涨的主要表现。进入2021年，一线城市二手房价全面上涨，统计局数据显示，2020年12月，一线城市二手房涨幅中，北京涨幅明显，而最近一个多月涨得最快的已经不是深圳，上海和广州已后来居上。

疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

摇号新政出台

要么拼运气，要么拼钱

血拼学区房的背后，到底是什么因素推动了这轮学区房的暴涨？

资金的流动性释放、人口政策的出台、楼市的成交火热，都为学区房的上涨提供了有利条件。

中介人员反映，2020年民办摇号新政出台后，全国的公办民办学校初中小学格局都会发生巨大的变化（高中暂时未受太多冲击）。上海作为一个典型的小学初中阶段民办强公办弱的城市，在本轮政策改革中，初中和小学的格局，发生了天翻地覆的变化。

上海此前学区房溢价并不强，关注度也不高。民办摇号政策的出台，让家长们有点慌了。“在民办摇号后，这一格局可能会发生重要的变化，公办小学初中的‘稳定性’优势显现出来，吸引更多家长买公办学校对口的学区房。”一名中介人员对前来咨询的买家说。

这意味着采用摇号制度，即使孩子再优秀，也有可能无法被私立学校录取。与此同时，公民同招政策更是让“先博私立、公办保底”的想法彻底破灭了。对比之下，家长们只得将首要目标回归到公立学校里最优质的那几个，而相对应的学区房也迎来了巨大的关注度。

想要握紧这些顶级公立初中的入学券，买学区房成为这一方案的最优解。

徐汇区著名学区房小区——东方曼哈顿，该小区从来最少都有40多套房源在售，现在只有12套房源挂出。2020年8月，该小区一套194平方米的房源总价1880万售出，这个月初，同一户型的房源带车位以总价2700万售出；另一套位于顶楼的407平方米的户型，总价5000万，也在两周内迅速成交。

而随着2020年9月上海市出台放松人才落户政策出台后，舆论一片哗然，学区房市场的火更是越烧越旺。在这之前，上海已经以2428万城区人口位列全国第一，排在第二位的北京城区人口为1865万。供不应求的局面下，学区房更是形成了一骑绝尘的涨势。

在北京，深圳也出现过类似的局面。2020年4月，深圳市教育局发布文件明确表示，深圳民办学校全部摇号录取，高中取消直升；2020年北京各区的招生政策中，对公民同招也给出了具体执行意见和报名流程，如西城与朝阳都有明确的指引。

京、沪、深圳等一线城市的大力执行示范下，民办摇号也将在全国各地逐渐落地。可以预见，未来公民同招、摇号入学将成为常态。

不少人对民办摇号带来的教育机制的改变颇为不满。毕竟按照民办初中的考试入学要求，学生们只要凭成绩，就能考上优质初中。而民办摇号后，成绩不再是那个最有用的名校敲门砖。摆在家长面前的选择是，要么拼运气，要么拼钱。

“这实际上是一个公平和平等的选择问题，”一位行业分析师表示，“民办初中在此前已经形成很强的马太效应，好学生越来越集中，但那些差生的教育质量就得不到保障。民办摇号打散了这种集中性，它的目的在于教育的均衡化，让学生享受均衡的教育，注重的是平等，而非绝对的公平。”

上海、深圳齐岀手

楼市新规

1月23日，《深圳市住房和建设局关于进一步加强深圳商品住房购房资格审查和管理的通知》发布。对于违反规定的购房人或者相关责任人，停止相关人员使用深圳 “购房意向登记系统”以及合同网签系统三年，同时停止相关人员在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格三年。

通知原文如下：

深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知

各有关单位：

为贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强房地产市场监管，加大对房地产违法违规行为的打击力度，切实维护房地产市场秩序，根据国务院关于房地产市场调控的有关政策以及《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）的精神，现就有关事项通知如下：

一、加强购房意向登记管理

（一）启用“购房意向登记系统”，购买新建商品住房的购房人需登录“购房意向登记系统”进行购房意向登记，所登记的信息必须真实有效，与认购环节提供的书面材料一致。

（二）房地产开发企业只能冻结进入公证摇号控制范围购房人的认筹金，且认筹金必须冻结在购房人的本人账户内。未成功选房的，认筹金须在三个工作日内解冻。

（三）修改并发布《认购书》示范文本。各房地产开发企业应根据示范文本对本企业使用的《认购书》进行修改完善，可将违反诚信原则、规避房地产调控政策、弄虚作假等行为列为违约事项；属于违法行为的，由住房建设部门会同相关部门依法查处。

二、严格审查购房人资格

（四）房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对下列购房资格信息进行严格核查：

1.购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；

2.购房人的社会保险或个税清单材料；

3.购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。

对偿债收入比例不符合要求的购房人，房地产开发企业应当合理评估风险，采取劝退等方式处理。对存在弄虚作假、提供虚假证明等违规行为的购房人，应当拒绝接受其购房申请，并及时报告辖区住房建设部门。

三、严格履行告知义务

（五）房地产开发企业、房地产经纪机构要严格执行我市房地产调控政策，在销售现场及经营场所公示有关政策文件，及时向购房人履行告知义务，解答居民家庭对购房资格提出的政策疑问。

四、严厉打击违规行为

（六）购房人应当严格遵守诚实信用原则及我市房地产调控政策，对其提交材料的真实性负责。

购房人不得采取弄虚作假、隐瞒真实情况，或者提供虚假证明材料等方式申购商品住房。

（七）对于违反本通知第（六）项规定的购房人或者相关责任人，住房建设部门依法采取以下措施：

1.停止相关人员使用我市“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年。

2.停止相关人员在我市购买、承租保障性住房和人才住房资格三年；已在公共住房轮候名单内的，取消其轮候资格。

3.停止相关人员在我市的住房公积金贷款资格三年。

4.将相关失信行为推送市公共信用信息平台，进行联合惩戒。

5.对于涉嫌违反治安管理法律法规的，依法移送公安机关处理。

（八）房地产经纪机构不得教唆、诱导、协助购房人弄虚作假、提供虚假材料等骗取购房资格，或者为违规申请购买住房的当事人提供服务和便利。违反前述规定的，由住房建设等部门依法查处。

本通知自发布之日起实施。

深圳市住房和建设局

2021年1月23日

“房住不炒”指导原则下，调控政策呼之欲出。1月20日，一份名为《闵行区房管局会议纪要》在网上热议，内容主要涉及对房地产行业的规范，如设定项目认筹比例不超过3：1、同一家庭同一时间段只能认筹一个楼盘……随后，闵行区房管局紧急辟谣：未收到相关通知。

靴子一天后落地，层级上升到了上海市。21日晚间，上海市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，对限购政策、信贷政策、增值税征免年限、备案管理、市场秩序等作出具体规定，意见自1月22日实施。具体内容包括：

1、夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

2、调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

3、引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

4、强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。

5、完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

6、严格规范房地产市场经营秩序，优化土地供应结构和增加商品住房用地供应、增加租赁住房有效供应等内容。

编辑： 田戈   责任编辑：李瑾瑜