“地王”频出，人口净流出—— 未来三四线城市的楼市，将是一场恶战

房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口，这个分析模式早已被业内认可。对于一个城市、一个地区，它所吸纳的资金总量和人口增量决定房价的核心因素。整个河南除了省会郑州之外，大部分地市人口多为净流出状态，人都走了，房子未来谁来买、谁来住，这是个问题。下面一张图更是说明了背后的核心因素，人口：

从2017年下半年至今，大部分三四线城市没有限购、限售，部分城市的土拍地王频出，可谓风景这边独好！

其中，洛阳和南阳的“单价地王”最高，均已超过1100万/亩。紧接着是漯河、新乡、周口、许昌、开封、安阳、商丘的“单价地王”，均已超过600万/亩。我举两个典型的例子分析一下各地市“地王”项目的售价究竟如何？洛阳“地王”折合单价1401万/亩，楼面价破7000+，房价进入12000+时代！南阳“地王”折合单价1108万/亩，楼面价破6600+，房价进入10000+时代！经过这轮土拍，短期内洛阳、南阳等地市的房价一定会上涨。毕竟是出了地王，毕竟是出了那么高的地价和楼面价，在地价的策动下，市场肯定会升温。

下面这是河南省几个主要地市2019年的新房均价情况

注：数据来源于网络，仅供参考

其中，开封8000+、洛阳、许昌、南阳7000+，新乡、焦作、安阳、濮阳、信阳、漯河、平顶山6000+。如果洛阳房价真的都超过12000，南阳房价真的都超过10000……这么高的房价该如何去支撑？热衷于扩张新区的三四线城市，仅仅依靠县域人口的流入去填满新区显然不太现实。用规划描绘宏大蓝图是美好的愿望，而这背后的现实却是人口的净流出。这种一虚一实之下，地市房价还能走多久，不容乐观。一叶落而知天下秋。目前正在地王频出的河南周边地市，不管当下多么热闹，但是总逃不开经济规律的约束。短期的供求失衡所导致的价格涨幅是不可持续的，但这股地王妖风，的确迷惑了不少人。

事实上，三四线小城自身的基本面存在两大问题。一方面，是棚改货币化安置比例在不断收缩，购买力提前透支。三四线的救命稻草已经接近黄昏，没有资金流入，楼市行情也不会太好。另一方面，是住宅的库存量在不断上涨。很多三四线小城的库存去化周期已经超过5年，甚至更长……。这两方面无疑是相悖的。三四线楼市目前给人最大的感受是：温水煮青蛙。未来的三四线楼市，终将是一场恶战！

对大多数三四线城市而言，目前的楼市上演的是一场击鼓传花的游戏，每个人都是参与者，如果选择错误，一旦鼓点停止，传到手的花就是一个烫手的山芋，而你损失的绝不止是手里的花而已。二手房市场的成交量价往往最能反应楼市的真实状况。最直接有效的做法是，你到房产中介公司了解一下二手房市场行情，或者把自己手里的房子挂到中介公司试试便知。

编辑： 屠良冀   责任编辑：李瑾瑜