调控M2见成效的前提是房价普遍下跌

自从有统计以来，中国的广义货币M2一直是增长的，并且，近十几年来一直高于两位数的增长，很多经济和金融学家甚至提出货币超发理论，而实际上，假如存在超发，那么一定会出现恶性通货膨胀，事实上并未出现。

另一种普遍的看法是，由于M2快速增长，带来了房价的快速增长，实际上，这也是错误的看法。真实的现实是：由于房价的增长，加之，二手房在房价增长中交易拉动了M2增长。中国的M2早已超过美国加日本的总量，何时中国的M2出现拐点，哪怕是低速增长？答案是，房价出现普遍下跌或者说二手房交易萎缩之际。

房地产拉动M2增长

长期以来，我们都被一个错误的观点统治着：由于央行大量印钞导致了房价的上涨，这是一个本末倒置的说法。相反，是房地产带动了M2的快速增长。

中国的国情十分特殊，但是，可以肯定地说，央行印钞，其实是增加基础货币的基础，不是房地产。在2014年之前是根据外汇占款，由于中国的人民币尚不能自由兑换，贸易顺差、对大陆的直接投资等，央行都得通过发行人民币购买回外币。然后，央行通过提高存款准备金率将这些发行出去的基础货币，收回到央行的“池子”里，并未完全进入流通。

我之前曾专门统计过，2012年底，中国基础货币余额是25.2万亿人民币，是2001年4万亿的6.3倍，是8年前2005年6.4万亿的3.94倍。2001年和2003年的货币乘数分别是3.95和4.23，而2012年的货币乘数是3.87。

2001年底，中国外汇储备余额2121.65亿美元，按当时汇率折合人民币17558.8亿元；2005年是中国人民币汇率形成机制改革第一年，当年末，外汇储备余额为8188.72 亿美元，折合人民币66084.6亿元；2012年末，外汇储备33115.89 亿美元，折合人民币208150亿元。

外汇储备占了基础货币的绝大多数。那么M2为何会高速增长呢？

房地产造就的。新的房子盖好后，假设一套房房价100万元人民币，首付款按20%，假设一个叫张三的买，张三得拿出20万存款，假设到建设银行办住房按揭贷款，可以贷80万，分期10年，这时候在开发商的账户上就多了100万的存款，无论定期还是活期，张三的存款减少了20万，银行的总存款上就会多出了80万元。

张三凭借个人的信用和其住房的担保直接多印刷了80万元的货币M2。

房价上涨中的二手房交易更甚

一线城市北京、上海、广州和深圳在2006年到2016年的房价大致上涨10倍是有的。

假设2006年，张三在某地买了价值100万的房子，如上所说。10年后的2016年，这所房子涨到1000万元，卖给了李四。

李四同样找建行贷款800万元，首付200万元，这时候，张三的存款账户上多出了1000万元，扣除自己当初的首付款20万元和银行贷款本金80多万元，利息为方便起见不计，张三赚了900万元，此时账户多出了1000万元存款，李四的账户减少200万元，对于商业银行来说，这时候存款总额多出了800万元——张三的20万元存款在10年前购房的时候已经转移了；80万分期付款并非张三的存款。

同样，根据笔者此前的统计，改革开放之初的1980年底M2是1661亿元，11年前的2006年底M2是345578亿元，2016年8月末，M2余额151.10万亿元。

那10年是M2快速增长的10年，也是房价上涨最快的时期，前述，央行印钞是根据外汇占款，而非房地产。

如果M2增长拉动了房价的假设如果成立，那么，M2最先拉动的应该是其他物价，出现普遍的通货膨胀，那为什么其他商品都没涨价而只有房价上涨呢？

M2暴涨物价稳之谜

无论如何，除了房价快速增长是看得到的痛，大多数物价上涨并没那么快，电子、汽车等价格下跌也是明显的。一方面，房地产行业吸纳了很多货币，另一方面，房价的真正受益者并不会去跟市民抢购物品。

根据2016年年初《新快报》记者谢蔓的报道，日前，国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，对登记主体、程序、类型等逐一细化。第一太平戴维斯预计中国房地产市值约为270万亿元人民币,为国内生产总值（67万亿人民币，2015年）的四倍以上，关于中国房地产的总市值，估算的差别很大，但是，至少也在200万亿以上。

总之，房价总市值也远远高于现在M2。4月末，广义货币(M2)余额159.63万亿元,同比增长10.5%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和2.3个百分点。

不可否认，房地产在过去包括现在和将来相当长的时间内的确是拉动经济增长的重要产业。张三卖了房子肯定不会到街上抢购大米和素菜，另一方面，最大的受益者是各个地方政府。

中国社科院5月8日的一个会议上，国家税务总局税科所研究员付广军在会上表示，降房价首先降地价。10万块钱北京的房子，6万块钱的土地成本，这只是土地出让金的收入，还不包括房地产开发的税收，还不包括交易环节的契税，也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%，10万块钱就挣1万块钱。

张三首次购房中，银行贷款和首付款共计100万元，地方政府和税费拿走了80万元，不过，这80万元依然是存在银行，也依然是M2一部分。

同样的道理，政府也不会跟老百姓抢购米面，这就不会导致大的通胀来临。

只有当房价出现普遍下跌的过程，M2大泡沫才会萎缩，道理与上述第二大段相反。