房产调控面临“稀缺性”与“抗药性”双重困境

文 | 中国社会心理学会会员，中国企业十大新闻发言人；曾任国企董事长、股权投资协会副会长 文显堂

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第15期）

新一轮调控风暴，让房产再一次成为社会关注的焦点。

观察近期各地的房产调控政策，核心均为限购、限卖与加码，其目的都是抑制房价过快上涨。然而，房产调控政策却变成了重大利好，极大刺激了房地产企业拿地热情。

截止到3月30日，全国50个热点城市合计出让土地金额为5885.8亿元，同比上涨了59.6%。其中，拿地最多的20家大型房企招拍挂拿地总金额超过3030.63亿元，比2016年同期拿地最多的20家大型房企合计拿地总金额上涨了75%。

北京于3月26日晚出台了史上最严商办房产调控政策，新政执行3天时间里，商办房产成交就由此前一周2333套销量，跌至仅成交3套。

但如此冷清的市场丝毫没有降低开发商的拿地热情。3月30日，北京出让朝阳区金盏乡的一块商办地块，经过33轮竞拍，最终以22.5亿元被拍出。不仅如此，全国土地市场的热度也同样很高，成交楼面均价呈上行态势。

本来旨在抑制房价上涨的调控政策，怎么变成一种强有力的利多消息？房地产市场为何会出现与调控目标背道而驰的局面？整个社会都在为之困惑。

其实，当我们换一个角度去分析，便会一目了然。

首先，调控政策强化了房产的“稀缺性”。历次房产调控都离不开“限购”二字。而在商业活动中，一般有两种情况会出现限购：一种是商家面临产品滞销，库存增加，便反其道而行之，采取限购策略，造成稀缺假象，刺激人们的购买欲望。另一种则是对一些稀缺性的生活必需品实施限购，确保人人都买得起、买得到。前者是心理性稀缺，后者是客观性稀缺。

房产限购政策产生的效应似乎二者皆有。尽管调控政策还有“加码”，但不仅没有让房价应声下降，反而加重了房产的稀缺性。例如，我国的一线城市聚集着诸多优势资源，吸引着众多有资金能力的人涌入，因此这些地方商品住宅房的购买力相对持久，导致稀缺性也越来越强。另外，虽然调控政策的目标是要抑制房价过快上涨，但却给人以“房屋供不应求”的心理暗示，致使投资者心理都形成了这样的定式，即每一次房价停止上涨，甚至小幅下跌，都是为下一波房价继续暴涨做准备，所以不可“错失良机”。

其次，二手房对调控政策的“抗药性”越来越强。多数二手房都在市区，所处位置优越，所谓的天价学区房正是位置决定市场价值的体现。另一方面，二手房不像开发商靠银行贷款垒起来的一手房那样时间成本巨大，对于二手房的房主而言，达不到心理价位便不会轻易出售。正是由于二手房具有这两大特征，便容易形成“众人捂盘”的现象，有时候销量跌了，但价格依然坚挺，从而让二手房具有了对调控政策的“抗药性”。

面对房产的“稀缺性”和“抗药性”并存的状况，创新调控政策已势在必行。

一是要在解决客观性稀缺的同时，更要化解心理性稀缺的顽症，不能简单打压房价。否则，在心理性稀缺的作用下，会导致调控失效。二是要解决对调控政策的“抗药性”顽症，尽量多出新“药”，不能反复吃一种“药”。如果仅靠加大剂量来克服“抗药性”，便会出现不良后果。